Por Alex Terras
Na maior cidade vertical do País, São Paulo, o número de inadimplência nos condomínios diminuiu. É o que diz o último levantamento realizado pelo Data Lello – Instituto de Pesquisas e Inovação da Lello Condomínios. Em dados comparativos, o percentual médio entre o primeiro semestre de 2020 com o mesmo período de 2022, aponta uma diminuição de 0,97%. Talvez esse já seja um reflexo da nova lei de inadimplência, dispositivo que consta no novo Código de Processo Civil, que está em vigor desde março de 2016 e que trouxe mudanças significativas que impactam na administração dos condomínios, como nas cobranças das unidades inadimplentes. Hoje os processos estão mais céleres e a cobrança do condômino inadimplente pode ser feita com maior agilidade. A partir do trigésimo dia de atraso, além do risco de penhora do imóvel, o nome do condômino inadimplente pode ser incluído nos órgãos de proteção ao crédito e, inclusive, protestado. Além disso, simultaneamente, o inadimplente pode ser acionado judicialmente pelo condomínio – ação de execução. A legislação em vigor possibilita, como vimos, uma redução importante do tempo do processo, que costumava demorar bastante. Com a nova legislação, também não há mais audiência, o que levava meses para acontecer e acabava impactando negativamente nas finanças e na gestão do condomínio.
Vale citar que a Lei nº 13.105 diz que “O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação”, e sobre a penhora versa que “a penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente”.
Consequências para o condômino inadimplente
A inadimplência certamente traz consequências para o condômino que não quita suas obrigações condominiais pontualmente. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu casos análogos e entendeu que o “corte” de água, a divulgação de lista de unidades inadimplentes e a restrição de uso da área comum é considerada prática abusiva, gera constrangimento e funciona como dupla penalidade ao inadimplente. Assim, o condômino inadimplente que se sentir prejudicado pelas restrições pode questionar do condomínio junto ao Poder Judiciário. Fato é, que a inadimplência é um problema comum na maioria dos condomínios, comprometendo o caixa e a capacidade do condomínio de honrar seus compromissos financeiros e, para tentar coibir o problema, alguns condomínios optam por adotar sanções rigorosas, mas é preciso ter cuidado, já que há limites legais que determinam quais sanções podem ou não ser aplicadas ao condômino inadimplente. Por essas e outras razões, recomenda-se que todo condomínio conte com uma assessoria jurídica especializada em Direito Condominial.
Dr. Alex Terras é sócio fundador do escritório Terras Gonçalves Advogados, também é especialista em Direito Condominial.
