Denilson Santiago

Duas decisões judiciais recentes consolidam uma tendência clara na jurisprudência brasileira: honorários advocatícios contratuais ou de cobrança não podem ser repassados automaticamente ao condômino inadimplente.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento do Recurso Especial nº 2.187.308/TO, e, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO), em caso envolvendo um condomínio em Aparecida de Goiânia, chegaram a conclusões convergentes sobre a ilegalidade dessa prática.

O PRECEDENTE DO STJ

No REsp 2.187.308/TO, relatado pela ministra Nancy Andrighi, o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que é inadmissível incluir honorários contratuais nos cálculos de execução de cotas condominiais. A Corte destacou a distinção entre:

• Honorários sucumbenciais: fixados pelo juiz e pagos pela parte vencida.
• Honorários contratuais: pactuados entre cliente e advogado, sem respaldo legal para serem transferidos ao devedor.

O Código Civil (art. 1.336, §1º) prevê apenas correção monetária, juros e multa de até 2% como encargos do condômino inadimplente. A inclusão de honorários convencionais configuraria bis in idem, ou seja, dupla penalização pelo mesmo serviço.

A DECISÃO DO TJ-GO

Em Goiás, a 6ª Câmara Cível do TJ-GO analisou a cobrança de 20% de “honorários de cobrança” sobre taxas condominiais atrasadas. O tribunal considerou a prática ilegal, anulou o débito e condenou o condomínio ao pagamento de indenização por danos morais.

O fundamento foi claro: a terceirização da cobrança exige aprovação expressa em assembleia geral. Sem essa deliberação, não é possível impor ao condômino encargos adicionais, sob pena de violação ao princípio da legalidade e de prática abusiva.

PONTOS DE CONVERGÊNCIA

Apesar de contextos distintos, os julgados se alinham em aspectos centrais:

• Proteção do condômino contra encargos não previstos em lei.
• Vedação ao repasse automático de honorários contratuais ou de cobrança.
• Reconhecimento do bis in idem quando se tenta cobrar honorários convencionais além dos sucumbenciais.
• Exigência de transparência e legalidade na composição das planilhas de débitos condominiais.

O QUE É O BIS IN IDEM

O termo bis in idem vem do latim e significa literalmente “duas vezes a mesma coisa”. No Direito, ele expressa a proibição de punir ou cobrar duas vezes pelo mesmo fato ou obrigação, evitando duplicidade de sanções ou encargos.

No direito condominial, o bis in idem ocorre quando o condômino inadimplente é penalizado duas vezes pelo mesmo fato, configurando uma cobrança excessiva e ilegal. Um exemplo típico é a tentativa de incluir honorários advocatícios contratuais na planilha de débitos, além dos honorários sucumbenciais que já serão fixados pelo juiz em eventual ação judicial.

Essa prática resulta em dupla remuneração pelo mesmo serviço prestado pelo advogado, o que viola o princípio da legalidade e a proteção do devedor contra encargos abusivos.

A jurisprudência do STJ e de diversos tribunais estaduais tem reiterado que apenas os encargos previstos em lei — correção monetária, juros e multa — podem ser exigidos do condômino inadimplente, afastando qualquer forma de bis in idem na cobrança condominial.

IMPACTOS PRÁTICOS

Essas decisões impõem a necessidade de mudanças relevantes para condomínios, associações e escritórios de advocacia:

• Revisão de contratos: cláusulas que preveem repasse automático de honorários convencionais tornam-se ineficazes.
• Planilhas de débitos: administradoras devem excluir honorários contratuais ou de cobrança dos cálculos apresentados em juízo.
• Modelos de remuneração: escritórios precisam adotar alternativas como honorários de êxito ou acordos extrajudiciais.

ESPAÇO PARA NEGOCIAÇÃO EXTRAJUDICIAL

O STJ ressalvou que, embora vedada a cobrança judicial, acordos extrajudiciais podem incluir honorários convencionais, desde que haja consentimento expresso do devedor e transparência contratual. Essa via pode trazer maior previsibilidade financeira e agilidade na recuperação de créditos.

Assim, é importante contar com a parceria com escritórios especializados, que atuam no serviço de cobrança extrajudicial, o que amplia significativamente as possibilidades de recuperação de créditos condominiais. Essa estratégia permite maior previsibilidade financeira, agilidade na regularização dos débitos e segurança jurídica, já que os honorários convencionais podem ser pactuados diretamente nos acordos extrajudiciais, em conformidade com os princípios da boa-fé e da autonomia da vontade.

CONCLUSÃO

As recentes decisões do STJ e do TJ-GO enviam uma mensagem muito clara: honorários contratuais ou de cobrança não podem ser impostos de forma unilateral ao condômino inadimplente. Trata-se de uma sinalização firme da jurisprudência em defesa dos direitos do condômino, que passa a contar com maior proteção contra encargos abusivos. Ao mesmo tempo, os tribunais exigem rigor jurídico e transparência na gestão condominial, reforçando que a recuperação de créditos deve se apoiar em práticas legítimas, como a negociação extrajudicial, e na profissionalização das administradoras e escritórios de advocacia

Nesse cenário, escritórios especializados como o Terras Gonçalves Advogados, de São Paulo, ganham destaque ao oferecer soluções estratégicas de cobrança extrajudicial. A atuação diferenciada permite estruturar acordos claros e juridicamente seguros, garantindo maior previsibilidade financeira para condomínios e associações, além de reduzir o tempo de recuperação dos créditos.

Essa abordagem valoriza a boa-fé e a transparência, ao mesmo tempo em que fortalece a profissionalização da gestão condominial.

Referências

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n.º 2.187.308/TO. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Brasília, DF, julgado em 16/09/2025.

GOIÁS. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. Apelação Cível n.º 5341509-25.2024.8.09.0051. Goiânia, GO, julgado 16/12/2025.