A compra de um imóvel em leilão judicial pode ser uma excelente oportunidade de negócio. Porém, junto com o arremate, surgem também dúvidas importantes – e uma das mais recorrentes diz respeito à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais: quem deve arcar com os débitos de condomínio gerados após a arrematação?

A resposta, embora venha sendo consolidada na jurisprudência, ainda gera confusão, especialmente entre arrematantes que não compreendem a natureza jurídica das despesas condominiais e os efeitos da arrematação judicial.

Obrigações “Propter Rem”: o imóvel como devedor

As dívidas condominiais são classificadas como obrigações propter rem, ou seja, são vinculadas à coisa (no caso, ao imóvel), independentemente de quem seja seu titular. Isso significa que, ao adquirir o bem, o novo proprietário assume automaticamente as responsabilidades inerentes a ele – entre elas, as cotas condominiais vincendas.

O que diz o STJ?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiterado seu entendimento no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais é transferida ao arrematante a partir da lavratura do auto de arrematação, mesmo que este ainda não tenha sido imitido na posse do imóvel e mesmo que não tenha havido o registro da arrematação no cartório de imóveis.

É o que decidiu a Terceira Turma do STJ no julgamento do AgInt nos EDcl no REsp n. 1.983.948/PE, ao afirmar que “a responsabilidade do arrematante com as despesas condominiais posteriores à arrematação inicia-se com a lavratura do auto de arrematação”.

No mesmo sentido, a Quarta Turma, no AgInt no AREsp n. 2.527.075/SP, reconheceu que “a dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem”.

Ou seja: a posse não é critério para definir a responsabilidade pelas dívidas condominiais. O que importa é o momento em que a arrematação se torna perfeita, acabada e irretratável – o que, segundo o art. 903 do Código de Processo Civil, ocorre com a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo leiloeiro e pelo arrematante.

O entendimento do TJ/SP

O Tribunal de Justiça de São Paulo também tem seguido essa linha. Em recentes julgados, como o AI n. 2062052-27.2025.8.26.0000, ficou claro que a responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais começa a partir da data da arrematação, independentemente da emissão da carta de arrematação ou da efetiva posse do imóvel.

Essa posição tem sido adotada mesmo quando o edital do leilão silencia sobre o tema, cabendo ao arrematante verificar eventuais débitos pendentes no momento da aquisição e se preparar para os encargos que incidirão após a compra.

E o arrematante, pode cobrar da parte executada?

Caso o arrematante tenha que quitar despesas que entenda não serem de sua responsabilidade – por exemplo, débitos gerados antes da arrematação –, ele poderá buscar o ressarcimento por meio de ação autônoma contra o antigo proprietário, mas isso não impede a cobrança direta do condomínio contra o novo titular do bem.

Conclusão

A aquisição de imóvel em leilão exige não só uma análise jurídica prévia cuidadosa, mas também a consciência de que a arrematação transfere ao novo proprietário não apenas os direitos sobre o bem, mas também os encargos que recaem sobre ele.

Portanto, se você pretende investir em leilões judiciais, consulte sempre um advogado especializado em Direito Imobiliário, avalie os riscos e, principalmente, inclua as despesas condominiais no seu cálculo de viabilidade do negócio. O barato pode sair caro – principalmente quando se trata de condomínio.