Fonte Obrigacional/Anuência

x

Liberdade Associativa

Em busca de segurança, lazer e melhor qualidade de vida, muitas pessoas optam em adquirir imóveis localizados em associações de moradores, comumente chamadas de “condomínio fechado”. Tais associações oferecem aos moradores maior segurança, através do controle de acesso, constituído por cancelas, funcionários e até mesmo seguranças. Além disto, oferecem serviços de limpeza e, a maioria, oferece também áreas de lazer (piscina, quadras esportivas, salões de festa e de jogos, etc.). Ocorre que, para que todas essas comodidades estejam à disposição dos associados é necessário que estes contribuam com o rateio das despesas com a manutenção, conservação e administração da associação, através da chamada “taxa associativa”.

Neste passo, diante das inúmeras ações que versam acerca da legalidade e constitucionalidade da cobrança de taxas associativas realizada por associações de moradores, o Supremo Tribunal Federal, em recente julgamento do Recurso Extraordinário n° 695.911, fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novas adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

De acordo com a tese fixada, proposta pelo Ministro Relator Dias Toffoli, é inconstitucional a cobrança de taxa associativa de loteamento de proprietário não associado até a vigência da Lei 13.465/17. Ou seja, até a vigência da mencionada lei, os proprietários de lotes não estão obrigados a contribuir com as taxas associativas cobradas pela associação de moradores.

Importante ressaltar, todavia, que a inconstitucionalidade da cobrança não alcança toda e qualquer associação. É preciso se atentar que, conforme voto proferido pelo mesmo Ministro, “ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes a gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação”.

Além disto, importante destacar que a Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, estabelece normas para a constituição de loteamento que, se bem observadas e executadas, implicam automaticamente na criação de uma fonte obrigacional e, consequentemente, na legalidade da cobrança de taxa associativa pela associação de moradores. Isto porque, de acordo com a citada lei, uma das condições para o registro do loteamento é o depositar o contrato-padrão em cartório, cujo instrumento estabelece as restrições e obrigações do loteamento, incorporando-se ao registro e vinculando os posteriores adquirentes de lotes, vez que dotado de publicidade inerente ao registro público.

Em resumo, a legalidade da cobrança de taxas associativas está condicionada à existência de fonte obrigacional (lei ou contrato) ou à manifestação de vontade do proprietário do lote (anuência). Deste modo, para se evitar o ajuizamento de ações de cobrança indevidas, as informações e os documentos relativos à constituição do loteamento e da associação devem ser analisados minuciosamente.

Exemplificando: será legal e legítima a cobrança de taxas associativas nos casos em que o proprietário do lote anuiu expressamente em se associar à associação de moradores ou se, na data da aquisição do lote, os atos constitutivos da associação de moradores estiverem devidamente registrados em cartório.

Por Caio Montenegro Ricci advogado no escritório Terras Gonçalves Advogados.