O artigo 1.231 do vigente Código Civil é inequívoco ao dispor sobre o princípio da exclusividade, segundo o qual é impossível que dois ou mais titulares de um bem exerçam o mesmo direito real sobre o mesmo bem em concreto e no mesmo momento.

 

Assim considerando, o sistema só admite um único proprietário em concreto sobre determinado bem e, por tal motivo, surgiu a teoria da propriedade ideal, atribuindo uma fração ou cota pro indiviso sobre o todo.

 

Como forma de resolver o problema e compatibilizar este princípio, adotou-se a teoria em que os cotitulares do direito de propriedade, exercem, ao mesmo tempo, em quotas ideais sobre o todo da propriedade indivisa. Esta divisão não é material, mas idealizada em cotas, que representam a medida da propriedade.

 

A relação de confiança é pressuposto básico da sociedade, e assim, formado o condomínio, requer-se a administração harmônica do imóvel, o que geralmente é causa de desavenças entre os titulares.

 

São personalidades diferentes que, em vista ainda de um direito comum, resulta em situação forçosa e indefinida, gerando conflitos. Nesse sentido a volatilidade da relação de confiança incorre na efemeridade da relação condominial, por isso, pressupõe-se o ato de vontade como essencial para a permanência do condômino, uma vez que ninguém é obrigado se manter na relação, dita voluntaria, com a possibilidade de ruptura a qualquer tempo.

 

Portanto, a transitoriedade ou temporariedade é eixo central, de maneira que a manutenção condominial é fator de riqueza, e a extinção condominial é fator de pacificação.

 

Para tanto, ao condomínio cabe a ação de divisão à, no qual obriga, se necessário, os demais consortes a partilhar a coisa comum (art. 569, II, CPC). Essa ação possui natureza de ação de direito real, imprescritível e não atributiva de propriedade com efeitos ex tunc.

 

Os bens que são substancialmente constituídos de unidades e que, portanto, implicam em natural indivisibilidade, logo, se indivisível o condomínio, somente poderá ser extinto por meio da venda judicial ou alienação da coisa comum (art. 1.322 CC) ou por meio da alienação das cotas de forma onerosa ou gratuita (art. 504 CC).

 

Do mesmo modo, se a venda for do interesse de todos, será amigável, caso contrário temos o processo judicial.

 

Ademias, o condomínio somente poderá ser extinto por meio de venda judicial da coisa comum, nos termos do art. 1322 do Código Civil: “Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior”.

 

A ação judicial cabível é a “Extinção de Condomínio”, e nesse caso, temos a jurisdição voluntária, de modo que o procedimento é regulado pelo art. 588 e seguintes do CPC, sendo necessária a comprovação pelo promovente de seu jus in re (direito real), além de sua posse ou a de alguns comunheiros.

 

A medida judicial concretizará a alienação forçada do imóvel em hasta pública, respeitadas as preferências gradativas, bem como que o direito de preferência pode ser requerido a qualquer tempo, conforme procedimento prescrito pelos arts. 730 e seguintes do Código de Processo Civil.

 

Assim, a transmissão da propriedade por meio de procedimento de alienação judicial, é modalidade de aquisição derivada, logo, os ônus anteriores da coisa não são extintos e ela é recebida pelo adquirente com os atributos, as virtudes, os defeitos e as mazelas anteriores. Para ilustrar, se o bem alienado está hipotecado ou onerado com servidão ou usufruto, estes não serão extintos.

 

Dessa forma, conclui-se que a função socioeconômica e ambiental da propriedade seria a manutenção dos vínculos condominiais, harmonizando a boa convivência entre os coproprietários, caso reste impossível a extinção harmônica voluntária e restaurativa para gerar a menor litigiosidade possível.

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