Ao tratar-se de propriedade, nada é tão certo quanto a relação entre imóvel e imposto. Ao realizar uma mera transmissão de um bem imóvel, seja uma transmissão de cessão de direitos ou até mesmo um contrato de compra e venda de imóvel, é obrigatório o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, recolhido este pelo ente municipal.

Na cidade de São Paulo, a base de cálculo correspondente à cobrança do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência determinado pelo Decreto 55.196/2014, calculados atualmente com a alíquota de 3% sobre o valor encontrado, determinado pela Lei nº 16.098/2014.

Ou seja, em termos práticos, para efetuar a transferência do imóvel, o contribuinte terá que pagar de ITBI o valor de 3% sobre maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, o que pode gerar uma divergência de entendimentos.

O artigo 38, do Código Tributário Nacional, norteia que “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.  Por sua vez, a Lei Municipal nº 11.154/1991, em seu artigo 7º, estabelece que para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. 

Observa-se, nesse sentido, que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem ou direito transmitido, ou seja, é o mesmo cálculo que é realizado para o recolhimento do IPTU – Imposto Sobre Propriedade Territorial Urbana, contrário ao que dispõe o Decreto Municipal nº. 55.196/2014. 

Apesar de a Lei nº 11.154/1991, estabelecer como base de cálculo para pagamento do ITBI o valor venal estabelecido no IPTU, o Decreto nº 55.196/2014 violou a lei e o CTN ao considerar como base de cálculo maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência.

Neste sentido, a adoção da referida base de cálculo pelos parâmetros do ITBI pelo Decreto nº 55.196/2014, viola o princípio da legalidade tributária disposto no Art. 150, I, da Constituição Federal: “Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: I – exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça” e Art. 97, II § 1º, do Código Tributário Nacional: “Somente a lei pode estabelecer a majoração de tributos, ou sua redução; equipara-se à majoração do tributo a modificação da sua base de cálculo, que importe em torná-lo mais oneroso.

Ou seja, o cálculo sobre o valor venal de referência é uma exigência ilegal do ente municipal paulistano, que nada mais é do que o valor venal do imóvel majorado ilegalmente, utilizado indevidamente como base de cálculo para a incidência do tributo.

Diante desse contexto, o contribuinte está procurando o poder judiciário com cada vez mais frequência, de maneira que, via de regra, estão sendo concedidas as medidas liminares pleiteadas para que seja determinado aos tabeliões lavre as respectivas escrituras, considerando o recolhimento do valor do ITBI incidente, constante nas certidões de IPTU, tendo por base o valore venal, e não no valor de venal de referência, além da aplicação de multa diária à Prefeitura caso não se abstenha da cobrança ou que pratique sanções de qualquer natureza ao contribuinte.

 

Por Renato Pires de Campos Sormani, advogado associado do escritório Terras Gonçalves Advogados

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