Ao escolher uma instituição financeira para a guarda e vigilância de seus pertences, inegável que compete ao referido banco prover a segurança de seus clientes, garantindo o patrimônio que se encontra custodiado em seu estabelecimento. Assim, a referida prática impõe ao banco a responsabilidade por qualquer evento danoso, de maneira que, a partir de então, nasce o dever e a responsabilidade da instituição de adotar as cautelas contra quaisquer ações delituosas. Trata-se da chamada responsabilidade objetiva, ou seja, o banco responde pelos danos causados aos seus clientes independentemente de culpa, conforme matéria pacificada no entendimento jurisprudencial de nossos tribunais, nos termos da Súmula 479 do Superior Tribunal de Justiça. Desta forma, comprovado a realização de furto praticado dentro de agência bancária, responde a instituição financeira a títulos de danos materiais e morais pelos prejuízos que atingiram o consumidor. Neste sentido, vale ressaltar a hipótese do consumidor, em apenas penhorar suas joias em uma determinada agência bancária, e que, por um infortúnio, fossem furtadas essas joias, e de diversos clientes da agência. Como mensurar o dano material e moral de cada cliente? A questão já foi submetida à apreciação do Poder Judiciário, e em julgamento realizado perante a 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, a Juíza Federal Maria Cristina Saraiva Ferreira e Silva, manteve a decisão de 1ª instância e condenou a Caixa Econômica a pagar indenização por danos morais e materiais a uma cliente que teve suas joias penhoradas furtadas em uma agência. Evidentemente, no intuito de reduzir eventual prejuízos advindos de indenizações, é praxe que os bancos Réus ofereçam, a título de exemplo, os valores de acordo com a cotação do ouro e o peso das joias penhoradas furtadas, sem levar em consideração o trabalho do ourives e demais particularidades da joia. Além do mais, e quanto àquela joia de família guardada por gerações que possuem um valor inestimado? Sabe-se que a indenização a ser proposta pelo banco não levará em consideração a estima que o cliente tinha por essa ou aquela joia. Já a decisão supramencionada levou em consideração estes aspectos, na medida em que a Caixa Econômica Federal ofereceu R$ 1.432,83 pelas joias furtadas, mas foi condenada em R$ 12.700,00 de acordo com o perito designado pela justiça, e mais R$ 4.000,00 em danos morais, com juros e correção monetária a contar da data do furto. Ou seja, a individualização de cada cliente é fundamental para mensurar os danos sofridos, tanto material, como moral. A joia é um bem que transcende a mera especulação de valores, sendo que para cada pessoa há um valor sentimental próprio, ou seja, a pluralidade de partes em uma mesma demanda pode ser um equívoco, pela impossibilidade em mensurar o valor de cada joia e de cada sentimento tolhido. Portanto, haja vista a responsabilidade objetiva da instituição financeira pela guarda e proteção dos bens que lhe foram conferidos, os Bancos devem responder integralmente pelos prejuízos causados aos seus clientes, seja ele material e/ou exclusivamente moral, mas, por cautela, tais danos devem ser individualizados de acordo com as peculiaridades de cada um.

Quando se trata de aquisição de imóvel, o futuro adquirente tem diversos fatores para se preocupar. Atualmente, as coberturas dos prédios condominiais acabaram se tornando um enorme chamariz, tendo em vista os benefícios, espaço, entre outros fatores, que são na maioria das vezes benefícios bem elevados, quando comparados a um apartamento comum.

Diante tal situação, os moradores que vieram a adquirir uma cobertura, acabam se deparando com uma situação inesperada, ao descobrirem que o valor cobrado referente a taxa condominial pode chegar a um acréscimo de até 150% e assim por diante, variando de condomínio para condomínio.

Pergunta-se: seria justo a cobrança superior da taxa condominial à cobertura?

A taxa condominial se refere às despesas de uso comum do condomínio, que são utilizadas por todos os moradores. Trata-se de uma obrigação “propter rem” que significa “por causa da coisa”, ou seja, a dívida (taxa condominial) está definitivamente vinculada a coisa, no caso o imóvel. Se o imóvel for transferido a outrem, a obrigação de pagamento da taxa também é transmitida automaticamente, independentemente da aceitação ou não do adquirente.

Hoje em dia, a legislação brasileira permite que os condomínios em suas assembleias gerais adotem o critério mais justo e desejado para atribuir as taxas de contribuição de cada condômino, pois conforme especificado no artigo 12, § 1º da lei 4.591/1964 e no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, o condomínio proporcionará suas frações ideais das despesas, salvo disposição em contrário na convenção.

Ou seja, se um morador tem um imóvel maior do que os outros condôminos, ele arcará com uma parcela maior do condomínio. Porém, caso o condomínio, em votação junto à assembleia geral determinar outra forma justa de pagamento da taxa condominial, será esta adotada sem prejuízo algum.

Quando da análise do Recurso Especial 1.104.352-MG – 2008/0256572-9, o Superior Tribunal Justiça manteve a decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais no sentido de que o uso da fração ideal para distribuição das taxas condominiais acarreta enriquecimento ilícito dos condôminos dos apartamentos comuns, uma vez que pagam a menos por serviços utilizados pelos demais.

Neste viés, vale destacar o princípio da isonomia insculpido no artigo 5º “caput” da nossa Carta Magna, ao garantir que todos são iguais perante a lei, sem distinção a qualquer natureza, não havendo distinção de classe, grau ou poder econômico.

Sendo assim, a consulta a um advogado com expertise na área pode ser bastante produtiva na hora de adquirir um imóvel, a fim sanar eventuais dúvidas que possam vir a surgir, principalmente em custos que não estejam previstos, tais como despesas condominiais, já que cada caso possui sua peculiaridade.

A propósito, sendo por igual a utilização entre todos os moradores da área comum do condomínio, até que ponto seria justo que as taxas condominiais sejam maiores aos condôminos que adquiriram um imóvel maior que os demais?

 

Lucas Venturi
Estagiário de direito do escritório Terras Gonçalves Advogados

Em meados dos anos 2000, a internet atingiu ascensão significativa tanto nos locais de trabalho, bem como nas residências. Em razão desse vertiginoso acesso, as redes sociais começaram a ganhar força e alavancaram uma grande massa de usuários, tendo o Facebook, uma das mais conhecidas ferramentas de comunicação mundial, com aproximadamente 1 bilhão de usuários.

Tamanha ascensão das redes sociais fez com que a administração de condomínios fosse revolucionada. Utilizar-se do interfone, deixar uma reclamação no livro de ocorrências, ou enviar comunicados nos quadros de avisos, atualmente são consideradas condutas arcaicas. No entanto, essa facilidade em expressar opiniões, dar sugestões no sentido de integrar os condôminos e auxiliar na administração do condomínio, pode virar um pesadelo, podendo refletir em condenações na esfera civil e criminal, de maneira que essas demandas estão crescendo cada vez mais no Poder Judiciário.

As redes sociais, como o Facebook e/ou grupos de WhatsApp, são métodos informais e podem ser criados por qualquer morador, sem prévia autorização, tendo como escopo a integração e comunicação entre os moradores. É comum os vizinhos pedirem indicações de diaristas, coisas emprestadas, dentre outras práticas comuns no dia-a-dia, contudo, frequentemente, se utilizam dessa mesma facilidade para desabafar sobre algo que lhe incomoda no prédio, seja acerca da estrutura do condomínio, condutas de funcionários, síndico e até mesmo outros moradores, vez que, neste último caso, acabam ocorrendo alguns excessos na comunicação que ultrapassam os limites de uma mera insatisfação e partem para o campo das ofensas.

Identificada a conduta ilícita do agente, a repercussão poderá passar de uma multa por conduta antissocial, chegando a condenações civis, consistentes no pagamento de pesadas indenizações por danos morais e até mesmo condenações criminais.

No artigo 5º da nossa Constituição Federal são arrolados os direitos e deveres individuais e coletivos, conceituando-se os direitos fundamentais como um conjunto indispensável de prerrogativas, necessárias para assegurar uma existência digna e igual para todas as pessoas.

De modo que, sem prejuízo de outros artigos legais que servirão de base para análise do caso concreto, é possível ter uma ideia do quão grave poderão ser as consequências por comentários impensados nas redes sociais, tendo a vítima uma cartela de dispositivos legais que asseguram a reparação do dano sofrido.

Dessa forma, muito embora as redes sociais e aplicativos específicos para gestão condominial serem ferramentas poderosas e eficazes de comunicação, estas devem ser utilizadas com muita sensatez por seus usuários, a fim de evitar conflitos desnecessários entre os moradores e acabar desvirtuando a verdadeira finalidade da rede, que seria a aproximação e integração dos condôminos.

O denominado serviço de “adiantamento ao depositante” é aquele prestado pela instituição financeira para que o cliente/correntista faça uma transação quando não tiver saldo disponível em conta corrente ou já tenha usado seu limite de cheque especial. Trata-se de um serviço que permite a concessão de um crédito emergencial. Diante disso, a instituição financeira somente pode conceder esse crédito, bem como cobrar juros da operação de mútuo (empréstimo) e/ou tarifa de aditamento ao depositante, se o cliente/correntista tiver efetivamente contratado tal serviço. Assim, qualquer cobrança debitada na conta corrente deve ser prévia e expressamente autorizada pelo cliente/correntista.  Caso o cliente/correntista tenha algum cheque compensado pela instituição financeira, sem que o serviço de “adiantamento ao depositante” tenha sido efetivamente contratado, a instituição financeira ficará responsável pelo pagamento de indenização correspondente ao valor do cheque indevidamente compensado, sem prejuízo da restituição da tarifa de adiantamento ao depositante e dos juros da operação de mútuo (empréstimo). Esse foi o entendimento adotado em causa patrocinada pelo escritório Terras Gonçalves Advogados, onde uma instituição financeira de renome fora recentemente condenada a devolver ao cliente/correntista o valor do cheque compensado indevidamente (“serviço ao adiantamento depositante”), tarifa de adiantamento ao depositante e os juros cobrados do cliente/correntista. O Magistrado, ao julgar a ação, entendeu que o ônus da prova é da instituição financeira, baseando-se no disposto no artigo 6º, inciso VIII do Código de Defesa do Consumidor e artigo 373, inciso II, do Novo Código de Processo Civil. Portanto, cabe a instituição financeira comprovar que cliente/correntista contratou o “serviço de adiantamento ao depositante” para justificar a referida cobrança.